Wie aussagekräftig sind die Börsenkurse der offenen Immobilienfonds?
Die Börsenkurse vieler offener Immobilienfonds waren in den letzten Monaten volatiler als in den Jahren zuvor. Allerdings kann man aus den Börsenkursen nur begrenzt Rückschlüsse auf die reale Wertentwicklung ziehen. Denn die Handelsvolumina sind klein, das heißt, auch kleinere Transaktionsaktivitäten sind schnell im Börsenchart sichtbar. Aussagekräftiger ist die aktuelle Immobilienbewertung des jeweiligen offenen Immobilienfonds - denn die Anteilspreise ermitteln sich nach den Verkehrswerten der Immobilien, diese werden bei der Union Investment vierteljährlich unabhängig bewertet.
Sind die Immobilien in offenen Immobilienfonds falsch bewertet?
Dieser Punkt ist differenziert zu betrachten. Die Objekte in den Immofonds der Union Investment werden vierteljährlich von unabhängigen Sachverständigen bewertet und das passiert ertragsfokussiert. Bewertet wird also das langfristige Ertragspotential, das sich weniger an den aktuellen Zinsen orientiert.
Grundsätzlich kann man sagen, dass deutsche Bewertungen konservativer als im angelsächsischen Raum sind und damit weniger volatil. Das bedeutet, in Zeiten mit hohen Immobilienpreisen sind die Fonds eher unterbewertet und andersrum - allerdings verbessert sich durch die Anpassung der Mieten auch wiederum der Ertrag.
Werden Büroimmobilien nicht mehr gebraucht?
Seit der Corona-Pandemie arbeiten mehr Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer teilweise oder manchmal sogar komplett von zu Hause aus. Das hat natürlich die Nachfrage in Bezug auf Büroimmobilien verändert. Allerdings ist ein zentraler und repräsentativer Standort für Unternehmen immer noch wichtig, auch um in Zeiten des Fachkräftemangels den Mitarbeitenden attraktive Arbeitsplätze bieten zu können. Genau solche Objekte befinden sich in den Portfolios der offenen Immobilienfonds von Union Investment.
Die Vermietungsquote der in den Fonds enthaltenen Gewerbeobjekte ist sogar gestiegen. Von daher sind die Immobilienexperten der Union Investment der Meinung, dass für zentrale Premiumobjekte die Nachfrage weiterhin da ist und die hauseigenen Fonds perfekt dafür aufgestellt sind.
Werden neue Nachhaltigkeitsanforderungen den Ertrag schmälern?
Nachhaltigkeit kostet - allerdings haben die Experten der Union Investment diesen Trend früh erkannt und haben hier eine Vorreiterrolle eingenommen. Die Immobilien in den Portfolios sind daher in Sachen Nachhaltigkeit sehr gut aufgestellt. Natürlich bringen die Investionen Kosten mit sich, die allerdings als Investition in die Zukunft gelten müssen.
Denn die Unternehmen, an die vermietet wird, haben selbst hohe Anforderungen an Nachhaltigkeit und zahlen dafür gerne hohe Mieten. Jetzt und noch stärker in der Zukunft ist die Nachhaltigkeit einer Immobilie ein klarer Wettbewerbsfaktor für Vermietung und Verkauf. Die temporäre Belastung wird sich also künftig auszahlen.
Werden Einzelhandelsflächen überflüssig?
Der Einzelhandel ist stark im Wandel. Große Warenhäuser in den Fußgängerzonen rentieren sich kaum noch und immer mehr Einkäufe werden online getätigt.
In den Portfolios der Union Investment befinden sich vor allem Shoppingcenter von hoher Qualität, die auf eine hervorragende Gastronomie setzen und sich auf das Omni-Channel-Marketing verstehen. Das bedeutet, die Fonds sind für den Wandel weg von der Fußgängerzone hin zum zentralen Shoppingerlebnis zukunftssicher aufgestellt.
Werden die Probleme des chinesischen Immobilienmarkts Auswirkungen haben?
Der chinesische Immobilienmarkt ist in der Krise - glücklicherweise ist dieser Markt aber auch ein ziemlich abgeschlossenes System und wird den internationalen Immobilienmarkt nicht belasten. Da die offenen Immobilienfonds der Union Investment nur sehr wenige chinesische Objekte in den Portfolios haben und auch keinerlei Engagement mit chinesischen Firmen besteht, hat das kaum Auswirkungen auf die Wertentwicklung.
Können hohe Fremdkapitalquoten Probleme bereiten nach dem Zinsanstieg?
Die Fremdkapitalquoten sind auf moderatem Niveau bei den offenen Immobilienfonds der Union Investment. Gesetzlich sind ohnehin nur noch 30 Prozent an Fremdkapitalquote erlaubt, die Fonds der Union Investment liegen meist weit darunter.
Einige dieser Fonds sind sogar zu weniger als 5 Prozent fremdfinanziert und diese Kredite haben meist eine lange Zinsbindung. Von daher ist der Zinsanstieg wenig relevant für die Entwicklung der offenen Immobilienfonds.
