Offene Immobilienfonds: Lohnt sich das aktuell noch?

Wirtschaft und Finanzen

Viele Anlegerinnen und Anleger fragen sich aber nach der Zinswende, ob sich eine Anlage in offene Immobilienfonds wirklich noch lohnt - schließlich sind die Immobilienpreise in den letzten Monaten signifikant gesunken. Wir sehen uns die aktuellen Kritikpunkte an und decken Mythen und Irrtümer auf.

Immobilien können ein wichtiger Baustein einer ausgewogenen Vermögensstruktur sein. Als Sachwert bieten sie Sicherheit und Stabilität auch in unsicheren Zeiten. Für Anlegerinnen und Anleger, die sich Immobilien ins Portfolio holen möchten, ohne direkt selbst zum Hausbesitzer bzw. Vermieter zu werden, bieten offene Immobilienfonds einen unkomplizierten Einstieg.

Es gibt jedoch im Zuge der aktuellen Immobilienpreisentwicklung viele Mythen und Irrtümer, die zu offenen Immobilienfonds im Umlauf sind - deswegen prüfen wir für Sie, was wirklich dran ist an den aktuellen Kritikpunkten anhand der offenen Immobilienfonds unseres Verbundpartners Union Investment.

 

Was sind offene Immobilienfonds?

Zunächst sehen wir uns aber kurz zusammen an, was offene Immobilienfonds eigentlich sind. Offene Immobilienfonds sammeln Anlagegelder ein, um damit Immobilien zu kaufen und mit der Vermietung sowie dem Weiterverkauf Renditen für die Anlegerinnen und Anleger zu erzielen.

So bieten offene Immobiilenfonds die Möglichkeit, auch mit geringem Kapitaleinsatz an der Wertentwicklung des Immobilienmarktes teilzunehmen und sich einfach und ohne die Verpflichtungen, die mit einer Vermietung einher gehen, Sachwerte ins Portfolio zu holen. Immobilienfonds eignen sich vor allem als mittel- und langfristiges Investment und als sicherer Baustein Ihrer Vermögensstruktur. Ein weiteres großes Plus: Dank Teilfreistellungen von bis zu 80 Prozent können Sie sogar Ihren Freibetrag bei der Kapitalertragssteuer schonen.


 

Kleines Finanzlexikon

Diese Anlageklassen gibt es:

  • Geldwerte (z.B. Tagesgeld, Sparbuch, Anleihen)
  • Substanzwerte (z.B. Aktien, Aktienfonds)
  • Sachwerte (z.B. Immobilien, Immobilienfonds)

 

 


Wie aussagekräftig sind die Börsenkurse der offenen Immobilienfonds?

Die Börsenkurse vieler offener Immobilienfonds waren in den letzten Monaten volatiler als in den Jahren zuvor. Allerdings kann man aus den Börsenkursen nur begrenzt Rückschlüsse auf die reale Wertentwicklung ziehen. Denn die Handelsvolumina sind klein, das heißt, auch kleinere Transaktionsaktivitäten sind schnell im Börsenchart sichtbar. Aussagekräftiger ist die aktuelle Immobilienbewertung des jeweiligen offenen Immobilienfonds - denn die Anteilspreise ermitteln sich nach den Verkehrswerten der Immobilien, diese werden bei der Union Investment vierteljährlich unabhängig bewertet.

Sind die Immobilien in offenen Immobilienfonds falsch bewertet?

Dieser Punkt ist differenziert zu betrachten. Die Objekte in den Immofonds der Union Investment werden vierteljährlich von unabhängigen Sachverständigen bewertet und das passiert ertragsfokussiert. Bewertet wird also das langfristige Ertragspotential, das sich weniger an den aktuellen Zinsen orientiert.

Grundsätzlich kann man sagen, dass deutsche Bewertungen konservativer als im angelsächsischen Raum sind und damit weniger volatil. Das bedeutet, in Zeiten mit hohen Immobilienpreisen sind die Fonds eher unterbewertet und andersrum - allerdings verbessert sich durch die Anpassung der Mieten auch wiederum der Ertrag.

Werden Büroimmobilien nicht mehr gebraucht?

Seit der Corona-Pandemie arbeiten mehr Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer teilweise oder manchmal sogar komplett von zu Hause aus. Das hat natürlich die Nachfrage in Bezug auf Büroimmobilien verändert. Allerdings ist ein zentraler und repräsentativer Standort für Unternehmen immer noch wichtig, auch um in Zeiten des Fachkräftemangels den Mitarbeitenden attraktive Arbeitsplätze bieten zu können. Genau solche Objekte befinden sich in den Portfolios der offenen Immobilienfonds von Union Investment.

Die Vermietungsquote der in den Fonds enthaltenen Gewerbeobjekte ist sogar gestiegen. Von daher sind die Immobilienexperten der Union Investment der Meinung, dass für zentrale Premiumobjekte die Nachfrage weiterhin da ist und die hauseigenen Fonds perfekt dafür aufgestellt sind.

Werden neue Nachhaltigkeitsanforderungen den Ertrag schmälern?

Nachhaltigkeit kostet - allerdings haben die Experten der Union Investment diesen Trend früh erkannt und haben hier eine Vorreiterrolle eingenommen. Die Immobilien in den Portfolios sind daher in Sachen Nachhaltigkeit sehr gut aufgestellt. Natürlich bringen die Investionen Kosten mit sich, die allerdings als Investition in die Zukunft gelten müssen.

Denn die Unternehmen, an die vermietet wird, haben selbst hohe Anforderungen an Nachhaltigkeit und zahlen dafür gerne hohe Mieten. Jetzt und noch stärker in der Zukunft ist die Nachhaltigkeit einer Immobilie ein klarer Wettbewerbsfaktor für Vermietung und Verkauf. Die temporäre Belastung wird sich also künftig auszahlen.

Werden Einzelhandelsflächen überflüssig?

Der Einzelhandel ist stark im Wandel. Große Warenhäuser in den Fußgängerzonen rentieren sich kaum noch und immer mehr Einkäufe werden online getätigt.

In den Portfolios der Union Investment befinden sich vor allem Shoppingcenter von hoher Qualität, die auf eine hervorragende Gastronomie setzen und sich auf das Omni-Channel-Marketing verstehen. Das bedeutet, die Fonds sind für den Wandel weg von der Fußgängerzone hin zum zentralen Shoppingerlebnis zukunftssicher aufgestellt.

Werden die Probleme des chinesischen Immobilienmarkts Auswirkungen haben?

Der chinesische Immobilienmarkt ist in der Krise - glücklicherweise ist dieser Markt aber auch ein ziemlich abgeschlossenes System und wird den internationalen Immobilienmarkt nicht belasten. Da die offenen Immobilienfonds der Union Investment nur sehr wenige chinesische Objekte in den Portfolios haben und auch keinerlei Engagement mit chinesischen Firmen besteht, hat das kaum Auswirkungen auf die Wertentwicklung.

Können hohe Fremdkapitalquoten Probleme bereiten nach dem Zinsanstieg?

Die Fremdkapitalquoten sind auf moderatem Niveau bei den offenen Immobilienfonds der Union Investment. Gesetzlich sind ohnehin nur noch 30 Prozent an Fremdkapitalquote erlaubt, die Fonds der Union Investment liegen meist weit darunter.

Beim UniImmo Deutschland sind sogar nur 4 Prozent fremdfinanziert und diese Kredite haben meist eine lange Zinsbindung. Von daher ist der Zinsanstieg wenig relevant für die Entwicklung der offenen Immobilienfonds.

"Für mich sind Immobilien schon immer ein traditioneller Bestandteil einer ausgewogenen Vermögensplanung. Sie bieten Rendite, Inflationsschutz und steuerliche Vorteile."

Martina Theil
Vertriebsberaterin Investmentfonds bei der meine Volksbank Raiffeisenbank

Ist ein Investment in offene Immobilienfonds also noch sinnvoll?

Unserer Meinung nach sind offene Immobilienfonds auch weiterhin empfehlenswert, wenn sie zur Vermögensstruktur passen.

Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um eine mittel- bis langfristige Anlageform, kurzfristige Schwankungen sind also wenig relevant für Anlegerinnen und Anleger. Die geringe Volatilität im Vergleich zu anderen Anlageklassen und die Unabhängigkeit von anderen Faktoren wie Börsenkursen machen offene Immobilienfonds zu einem stabilisierenden Element für die Vermögensstruktur.

Alle Produkte dieser Art der Union Investment haben trotz des veränderten Umfelds eine positive Rendite. Das bedeutet, die Fonds sind solide und durchdacht zusammengestellt und bieten sogar einen Weg, dank Ertragssteigerungen bei den Mieten von der Inflationsentwicklung zu profitieren.

Das führt dazu, dass Union Investment mit den offenen Immobilienfonds auch weiterhin attraktive Renditen und stabile Ausschüttungen anbieten kann. Auch steuerlich ist eine solche Anlage attraktiv, gerade für konservative Anlegerinnen und Anleger, die auf Stabilität und Sicherheit bedacht sind. Denn die Erträge aus den offenen Immobilienfonds sind teils freigestellt von der Kapitalertragssteuer - perfekt für alle, die dank gestiegener Zinsen über ihren Freistellungsauftrag hinaus Erträge generieren konnten.

 

Persönliche Beratung zu offenen Immobilienfonds und zur Vermögensstruktur

Gerne beraten wir Sie persönlich zum Thema offene Immobilienfonds und besprechen gemeinsam mit Ihnen, ob Ihre Vermögensstruktur sinnvoll für das veränderte Zinsumfeld aufgestellt ist.

 

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  • Carolyn Ott-Friesl
  • Carolyn ist seit 2019 als Online-Marketing-Spezialistin in der Bank tätig. Sie lernt täglich dazu, was die Themen Bank, Prozesse und Innovationen angeht und nimmt Euch hier im Magazin mit auf ihre Reise.

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